Programmes pour l'achat d'une première propriété

Le CELIAPP : le premier compte à ouvrir

Le CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) est l'outil le plus puissant de la liste et le point de départ logique. Vous pouvez cotiser 8 000 $ par année jusqu'à un maximum à vie de 40 000 $ (en date de juillet 2026). Les cotisations sont déductibles comme dans un REER, et les retraits pour une première propriété admissible sont entièrement libres d'impôt, sans aucun remboursement. Aucun autre compte n'offre les deux avantages à la fois.

Comme les droits de cotisation ne commencent à s'accumuler qu'après l'ouverture du compte, le conseil classique est d'ouvrir un CELIAPP dès que l'achat d'une propriété devient une possibilité, même avec 0 $ dedans. Si vous n'achetez jamais, le solde est transféré dans votre REER sans utiliser vos droits REER : le risque est minime.

Le RAP : emprunter à son propre REER

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet à un premier acheteur de retirer jusqu'à 60 000 $ par personne de son REER sans impôt pour acheter ou construire une habitation admissible (en date de juillet 2026). C'est un prêt que vous vous faites à vous-même : vous le remboursez dans un REER en versements égaux sur 15 ans, normalement à compter de la deuxième année suivant le retrait. Les retraits effectués de 2022 à 2025 ont profité d'une période de grâce temporaire de cinq ans avant le premier remboursement; les retraits à partir de 2026 suivent l'échéancier normal.

Si vous sautez un remboursement, le versement de l'année s'ajoute simplement à votre revenu imposable : le régime est indulgent, mais pas gratuit. Le vrai coût, c'est la croissance que votre argent REER manque pendant qu'il est hors du compte.

Le nouveau remboursement de la TPS pour premiers acheteurs (constructions neuves)

Le programme le plus récent, et potentiellement le plus généreux, est devenu loi lorsque le projet de loi C-4 a reçu la sanction royale le 12 mars 2026. Le remboursement de la TPS pour l'achat d'une première habitation rembourse 100 % de la TPS fédérale sur une habitation neuve d'au plus 1 000 000 $, soit un maximum de 50 000 $, et diminue de façon linéaire entre 1 000 000 $ et 1 500 000 $ (en date de juillet 2026). Sur une construction neuve de 900 000 $, cela représente 45 000 $ récupérés.

Il vise les conventions d'achat-vente admissibles signées avec le constructeur à compter du 20 mars 2025 et avant 2031, avec un début des travaux avant 2031. L'acheteur doit avoir au moins 18 ans, être citoyen canadien ou résident permanent et être un premier acheteur, et le remboursement ne peut être demandé qu'une seule fois dans une vie. Il s'ajoute au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves de longue date, offert à tous les acheteurs d'habitations neuves, pour porter le remboursement à 100 % de la TPS.

Le montant pour l'achat d'une habitation : un crédit de 1 500 $

Le montant pour l'achat d'une habitation est un crédit d'impôt non remboursable de 10 000 $ réclamé dans la déclaration de l'année de l'achat, qui vaut jusqu'à 1 500 $ d'économie d'impôt fédéral (en date de juillet 2026). Il s'applique à presque toute habitation, neuve ou existante. Les conjoints peuvent se partager la demande, mais le total combiné reste 10 000 $ par habitation. C'est modeste à côté des autres programmes, mais cela ne prend qu'une ligne dans la déclaration : ne le laissez pas passer.

Les remises de droits de mutation

Plusieurs juridictions remboursent une partie ou la totalité des droits de mutation aux premiers acheteurs. L'Ontario rembourse jusqu'à 4 000 $ de la taxe provinciale, et Toronto ajoute sa propre remise pouvant atteindre 4 475 $ sur la taxe municipale, pour une économie combinée allant jusqu'à 8 475 $ (en date de juillet 2026). La Colombie-Britannique exempte complètement les premiers acheteurs pour les maisons jusqu'à 500 000 $, avec un allègement partiel qui s'estompe jusqu'à 835 000 $. Le Québec n'offre aucune remise provinciale de la « taxe de bienvenue », mais Montréal gère son propre programme d'aide à l'accession à la propriété. Dans la plupart des provinces, votre avocat réclame la remise à l'enregistrement : vous ne payez que le montant net à la clôture.

Deux notes : amortissement de 30 ans, et un programme disparu

Depuis décembre 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs de constructions neuves peuvent obtenir un prêt assuré amorti sur 30 ans plutôt que 25, ce qui réduit chaque paiement en échange de plus d'intérêts au total; voyez période d'amortissement pour le compromis.

Un programme que vous verrez encore mentionné en ligne : l'Incitatif à l'achat d'une première propriété, le programme fédéral à participation partagée où le gouvernement prenait une part de 5 % à 10 % de votre maison. Il a été abandonné en 2024 et n'accepte plus de demandes. Si un guide ou un calculateur le présente encore, le contenu est périmé.

Qui est un « premier acheteur »? Ça dépend du programme

Il n'existe pas de définition unique. Pour le CELIAPP et le RAP, vous êtes admissible si vous n'avez pas habité une propriété dont vous ou votre époux ou conjoint de fait étiez propriétaire pendant l'année civile en cours (avant le retrait ou l'achat) ni pendant les quatre années civiles précédentes : d'anciens propriétaires peuvent donc redevenir admissibles après une pause assez longue. Le nouveau remboursement de la TPS utilise un test de quatre ans semblable, mais ne peut être réclamé qu'une seule fois dans une vie. Les remises de droits de mutation sont souvent plus strictes : l'Ontario et la Colombie-Britannique exigent généralement de n'avoir jamais possédé de résidence où que ce soit dans le monde. Vérifiez chaque définition séparément plutôt que de supposer qu'une seule réponse couvre tout.

Stratégie : tout cumuler, et tout doubler en couple

Ces programmes ne s'excluent pas. Utiliser le CELIAPP et le RAP ensemble sur le même achat est explicitement permis, et le remboursement de la TPS, le crédit d'impôt et les remises de droits de mutation s'ajoutent par-dessus. Un ordre d'opérations sensé : ouvrir le CELIAPP tôt et le remplir d'abord, utiliser le RAP pour l'épargne au-delà, puis réclamer chaque remise et chaque crédit au moment de l'achat.

En couple, presque tout double. Chaque conjoint a ses propres 40 000 $ de droits CELIAPP et son propre plafond RAP de 60 000 $ : deux acheteurs admissibles peuvent réunir 200 000 $ de cotisations enregistrées, plus la croissance, pour une seule mise de fonds. Le montant pour l'achat d'une habitation et les remises de droits de mutation s'appliquent une fois par habitation, pas par personne.