Mise de fonds
Down Payment en anglais
Définition rapide
La mise de fonds est la partie du prix d'achat d'une propriété que vous payez d'avance avec vos propres fonds, l'hypothèque couvrant le reste. Les minimums canadiens commencent à 5 %, et la taille de votre mise de fonds détermine si votre prêt doit être assuré.
Les minimums canadiens
Les mises de fonds minimales au Canada sont établies par paliers selon le prix d'achat (en date de juillet 2026) : 5 % de la première tranche de 500 000 $, plus 10 % de la portion allant de 500 000 $ à 1 499 999 $. Les propriétés de 1,5 million de dollars et plus exigent au moins 20 %, parce que les prêts assurés n'existent tout simplement pas à ce prix.
Voici ce que la formule donne à trois prix :
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale | En part du prix |
|---|---|---|
| 400 000 $ | 20 000 $ | 5,0 % |
| 800 000 $ | 25 000 $ + 30 000 $ = 55 000 $ | 6,9 % |
| 1 500 000 $ | 300 000 $ | 20 % |
La ligne des 20 % : assuré vs non assuré
Tout change à 20 %. En dessous, votre prêt doit être couvert par l'assurance prêt hypothécaire, avec une prime de 4,00 %, 3,10 % ou 2,80 % du montant du prêt selon que votre mise de fonds tombe dans le palier de 5 %, 10 % ou 15 % (en date de juillet 2026). La prime s'ajoute normalement au solde, et l'amortissement est généralement plafonné à 25 ans, avec une option assurée de 30 ans pour les premiers acheteurs et les constructions neuves.
À 20 % ou plus, le prêt n'est pas assuré : aucune prime, et la plupart des prêteurs amortissent jusqu'à 30 ans. Les taux non assurés sont souvent légèrement plus élevés que les taux assurés, une subtilité expliquée dans l'article sur l'assurance.
D'où peut venir la mise de fonds
Les prêteurs acceptent plusieurs sources, et bien des acheteurs en combinent quelques-unes :
- L'épargne et les placements personnels, y compris l'argent détenu dans un CELI.
- Un [CELIAPP](/dictionary/fhsa), le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété : les cotisations sont déductibles et les retraits admissibles, croissance comprise, sont libres d'impôt.
- Le [RAP](/dictionary/hbp), qui permet à un premier acheteur de retirer jusqu'à 60 000 $ d'un REER sans impôt (en date de juillet 2026), remboursables sur 15 ans.
- Un don d'un membre de la famille immédiate. Le prêteur exige une lettre de don signée confirmant qu'il s'agit d'un vrai don qui n'aura jamais à être remboursé; un prêt déguisé changerait vos ratios d'endettement et peut faire échouer l'approbation.
- Le produit de la vente de votre propriété actuelle, documenté par le contrat de vente et les états de clôture.
La piste documentaire de 90 jours
En vertu des règles fédérales contre le blanchiment d'argent, votre prêteur doit vérifier la provenance de votre mise de fonds. Attendez-vous à fournir environ 90 jours de relevés pour chaque compte par lequel l'argent a transité, et à expliquer tout dépôt important ou inhabituel dans cette fenêtre : la vente d'une voiture, une prime au travail, un virement entre vos propres comptes. Les dons exigent la lettre, et les fonds venant de l'étranger attirent un examen supplémentaire. Rien de tout cela n'est un jugement sur vous; des registres propres accélèrent simplement l'approbation.
Plus que le minimum : jusqu'où pousser
Chaque dollar de plus en mise de fonds réduit le prêt et, jusqu'à 20 %, peut aussi réduire la prime d'assurance, puisque les paliers de prime descendent à 10 % et à 15 %. Atteindre 20 % élimine la prime complètement.
Mais ne videz pas tous vos comptes pour y arriver. L'acheteur qui gratte les fonds de tiroir pour atteindre 20 % est à une fournaise brisée d'un solde de carte de crédit, tandis que celui qui a gardé un fonds d'urgence et payé la prime peut encaisser le coup. Étirer sa mise de fonds pour éviter la prime ne gagne que si vous pouvez le faire sans vous appauvrir dans votre propre maison. Faites le calcul dans les deux sens, y compris l'état de votre fonds d'urgence le lendemain de la clôture.
Les frais de clôture s'ajoutent par-dessus
La mise de fonds n'est pas votre seul besoin de liquidités. Prévoyez de 1,5 % à 4 % du prix d'achat en frais de clôture : les droits de mutation (le poste le plus lourd dans la plupart des provinces), les frais juridiques, l'inspection, l'assurance titres et les ajustements. Dans certaines provinces, la taxe de vente sur la prime d'assurance se paie aussi comptant à la clôture. Une mise de fonds minimale de 55 000 $ sur une maison de 800 000 $ peut facilement exiger 75 000 $ ou plus de liquidités totales.
Au Canada
Les paliers et le plafond de prix sont des règles fédérales, et elles bougent : le plafond des prêts assurés est passé de 1 million à 1,5 million de dollars en décembre 2024, ouvrant les petites mises de fonds à une gamme de prix qui exigeait 20 % depuis des années, un changement visant surtout les acheteurs de Toronto et de Vancouver.
Au Québec, les droits de mutation, la fameuse « taxe de bienvenue », sont le frais de clôture le plus important pour la plupart des acheteurs, et l'acompte remis avec une promesse d'achat acceptée n'est pas un coût supplémentaire : il est crédité sur votre mise de fonds à la clôture.
Exemple concret
Lena hésite entre deux plans pour une maison en rangée de 800 000 $. Le plan A est le minimum : 55 000 $ de mise de fonds, une hypothèque de 745 000 $ et une prime de 4,00 %, soit 29 800 $ (en date de juillet 2026), pour un solde de départ de 774 800 $. Le plan B pousse à 10 %, soit 80 000 $ : le prêt tombe à 720 000 $ et le palier de prime à 3,10 %, soit 22 320 $, pour un solde de départ de 742 320 $. Les 25 000 $ de mise de fonds supplémentaires réduisent sa dette de départ de 32 480 $. Comme le plan B viderait son fonds d'urgence, elle ne s'y engage qu'après avoir confirmé qu'elle peut reconstituer trois mois de dépenses en un an.
Termes liés
Révisé par Alexandre Bernier, CFP®, CIM®, PFP®·Mis à jour juillet 2026