Assurance prêt hypothécaire

Quand l'assurance prêt hypothécaire est-elle obligatoire?

La règle est simple : si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, votre prêt doit être assuré contre le défaut de paiement. On parle alors de prêt à ratio élevé ou de prêt assuré. Les prêts assurés ne sont offerts que sur les propriétés dont le prix d'achat est inférieur à 1,5 million de dollars (en date de juillet 2026); au-delà de ce plafond, il faut au moins 20 % de mise de fonds, sans exception.

La mise de fonds minimale est elle-même par paliers (en date de juillet 2026) : 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d'achat, plus 10 % de toute portion au-delà. Sur une maison de 650 000 $, cela donne 25 000 $ plus 15 000 $, donc 40 000 $, environ 6,2 % du prix.

Dès que votre mise de fonds atteint 20 %, l'assurance n'est plus exigée. Certains prêteurs assurent quand même, à leurs frais et en coulisses, des prêts conventionnels à faible risque, mais aucune prime ne vous est alors facturée.

Elle protège le prêteur, pas vous

C'est la partie qui surprend presque tout le monde : vous payez la prime, mais c'est le prêteur qui est assuré. Si vous faites défaut et que la vente de la propriété ne couvre pas le solde hypothécaire, l'assureur indemnise le prêteur pour le manque à gagner. Vous ne recevez rien, et l'assureur peut même vous poursuivre pour récupérer ce qu'il a versé au prêteur.

Alors pourquoi ce produit existe-t-il, et pourquoi ne pas lui en vouloir? Parce que sans lui, les prêteurs traiteraient les petites mises de fonds comme des prêts à haut risque et les refuseraient, ou les factureraient très cher. L'assurance transfère ce risque à un assureur, ce qui permet à un acheteur avec 5 % de mise de fonds d'emprunter à des taux proches, et souvent inférieurs, à ceux d'un acheteur avec 20 %. C'est le prix d'entrée vers la propriété des années avant d'avoir pu épargner 20 %.

À ne pas confondre avec l'assurance vie hypothécaire

Les noms se ressemblent dangereusement, alors traçons une ligne claire. L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire avec moins de 20 % de mise de fonds, protège le prêteur et n'intervient que si vous faites défaut sur vos paiements. L'assurance vie hypothécaire est facultative, vous est vendue à la banque ou par des assureurs, et rembourse votre solde hypothécaire si vous décédez (certaines versions couvrent aussi l'invalidité ou les maladies graves). L'une protège le prêteur contre vous; l'autre protège votre famille contre votre hypothèque.

Si un banquier vous offre une « assurance hypothécaire » à la signature, il parle presque certainement du produit facultatif d'assurance vie, pas de l'assurance contre le défaut que vous êtes tenu d'avoir. Évaluez-la séparément, selon ses propres mérites, comme tout achat d'assurance vie.

Les trois assureurs

Le Canada compte trois assureurs de prêts hypothécaires. C'est votre prêteur, pas vous, qui choisit lequel assure votre prêt, et les taux de prime sont identiques chez les trois.

• La SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement), une société d'État fédérale et le nom le plus connu de l'habitation au Canada.
• Sagen, le plus grand assureur privé, anciennement Genworth Canada.
• Canada Guaranty, un assureur privé entièrement canadien.

Combien ça coûte

La prime est un pourcentage du montant du prêt, et ce pourcentage dépend de votre mise de fonds. Plus la mise de fonds est petite, plus le taux est élevé (en date de juillet 2026) :

Comment la prime se paie

Vous pouvez payer la prime comptant à la clôture, mais presque personne ne le fait. La pratique courante est de l'ajouter au solde hypothécaire, où elle est amortie avec le reste. Cela réduit les frais de clôture, mais vous payez alors des intérêts sur la prime pendant toute la durée du prêt.

Un coût ne peut pas être intégré au prêt : la taxe de vente provinciale. L'Ontario, le Québec, la Saskatchewan et le Manitoba taxent la prime d'assurance, et cette taxe doit être payée comptant à la clôture (en date de juillet 2026). Prévoyez-la, car elle arrive au moment précis où vos liquidités sont au plus bas.

Les prêts assurés viennent aussi avec une piste plus courte : la période d'amortissement est normalement plafonnée à 25 ans. Depuis décembre 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs de constructions neuves peuvent obtenir un prêt assuré amorti sur 30 ans (en date de juillet 2026).

L'avantage : des taux quasi préférentiels avec une petite mise de fonds

Voici la partie contre-intuitive. Comme l'assureur absorbe le risque de défaut, un prêt assuré est en réalité le prêt le plus sûr qu'un prêteur puisse accorder, et les prêteurs se les disputent. Les taux des prêts assurés sont souvent légèrement inférieurs aux taux non assurés pour le même terme hypothécaire. La prime est de l'argent bien réel, mais une partie vous revient sous forme d'un meilleur taux à chaque renouvellement tant que l'assurance reste rattachée au prêt.