Période d'amortissement
Amortization Period en anglais
Définition rapide
La période d'amortissement est la durée totale nécessaire pour rembourser entièrement votre hypothèque au rythme de paiement actuel. Au Canada, 25 ans est la norme, et elle est différente de votre terme hypothécaire.
Période d'amortissement vs terme : la confusion no 1
C'est la confusion la plus fréquente chez les acheteurs canadiens, alors clarifions tout de suite. La période d'amortissement est la durée totale prévue pour rembourser le prêt, habituellement 25 ans. Le terme hypothécaire est votre contrat actuel avec le prêteur, habituellement 5 ans ou moins. Votre taux d'intérêt et vos conditions sont garantis pour le terme, pas pour la période d'amortissement.
Sur un amortissement de 25 ans, un emprunteur typique passera par cinq termes ou plus. À la fin de chaque terme, vous renouvelez aux taux du marché, ce qui explique pourquoi les paiements hypothécaires canadiens peuvent bondir au renouvellement même si « rien n'a changé » dans le prêt initial.
L'effet de la période d'amortissement sur votre paiement
Un amortissement plus long répartit le prêt sur plus de paiements : chaque paiement est plus petit, mais vous payez des intérêts plus longtemps et le coût total est plus élevé. Un amortissement plus court fait l'inverse : paiements plus élevés, moins d'intérêts au total, libéré de l'hypothèque plus tôt.
Par exemple (en date de juillet 2026), une hypothèque de 400 000 $ à 5 % coûte environ 2 326 $ par mois sur 25 ans, mais environ 2 133 $ par mois sur 30 ans. L'option 30 ans économise 193 $ par mois, mais ajoute environ 70 000 $ d'intérêts sur la durée du prêt.
Les règles : 25 ans vs 30 ans
L'amortissement maximal dépend de votre mise de fonds. Avec moins de 20 %, votre prêt exige une assurance prêt hypothécaire et l'amortissement est normalement plafonné à 25 ans. Depuis décembre 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs de constructions neuves peuvent obtenir un prêt assuré amorti sur 30 ans (en date de juillet 2026).
Avec 20 % ou plus de mise de fonds, le prêt n'est pas assuré et la plupart des prêteurs offrent jusqu'à 30 ans, parfois 35 ans chez des prêteurs spécialisés.
Au Canada
Le système canadien sépare la période d'amortissement de la garantie de taux, contrairement aux États-Unis où une hypothèque fixe de 30 ans garantit un seul taux pendant 30 ans. C'est pourquoi le renouvellement, et le choc de paiement qui peut l'accompagner, est une réalité typiquement canadienne.
Exemple concret
Maya achète sa première maison avec 10 % de mise de fonds : son prêt est assuré et amorti sur 25 ans. Cinq ans plus tard, son amortissement restant est de 20 ans. Au renouvellement, elle conserve son rythme de paiement plutôt que de repartir à 25 ans, ce qui la garde en voie d'être libérée de son hypothèque à la date prévue. Repartir à 25 ans aurait réduit son paiement, mais ajouté des années d'intérêts.
Termes liés
Révisé par Alexandre Bernier, CFP®, CIM®, PFP®·Mis à jour juillet 2026