CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété)

Le meilleur des deux mondes

Les deux grands comptes enregistrés canadiens offrent chacun un seul avantage fiscal. Le REER donne une déduction à l'entrée, mais les retraits sont imposables. Le CELI ne donne rien à l'entrée, mais les retraits sont libres d'impôt. Le CELIAPP est le seul compte qui offre les deux : les cotisations réduisent votre revenu imposable comme des cotisations REER, et lorsque vous retirez l'argent pour acheter une première propriété admissible, vous ne payez aucun impôt, ni sur les cotisations ni sur des années de croissance.

Cette combinaison fait du CELIAPP le meilleur véhicule au Canada pour une mise de fonds sur une première propriété. Si vous êtes admissible et que vous épargnez pour une maison, il devrait généralement passer avant votre REER et votre CELI.

Les plafonds de cotisation et le piège du report

Vous pouvez cotiser 8 000 $ par année, jusqu'à un maximum à vie de 40 000 $ (en date de juillet 2026). Les droits inutilisés se reportent, mais seulement jusqu'à concurrence de 8 000 $, soit l'équivalent d'une seule année manquée. Sautez trois années et vous ne pourrez rattraper que 8 000 $, pour une cotisation maximale de 16 000 $ dans une même année.

Voici la différence cruciale avec le CELI : les droits de cotisation du CELIAPP ne commencent à s'accumuler qu'après l'ouverture du compte. Les droits CELI s'accumulent automatiquement dès 18 ans, que vous ayez un compte ou non. Pas ceux du CELIAPP. Si vous pensez acheter une première propriété un jour, ouvrez un CELIAPP maintenant, même avec 0 $ dedans. L'ouverture démarre le compteur : un an plus tard, vous avez 16 000 $ de droits au lieu de 8 000 $.

Qui peut en ouvrir un

Vous devez être résident canadien, avoir au moins 18 ans (19 ans dans les provinces où c'est l'âge de la majorité) et être un premier acheteur. Aux fins du CELIAPP, cela signifie ne pas avoir habité une propriété dont vous ou votre époux ou conjoint de fait étiez propriétaire cette année ou au cours des quatre années civiles précédentes (en date de juillet 2026). Fait notable, une ancienne propriété finit par ne plus compter : quelqu'un qui a vendu sa maison il y a six ans et loue depuis peut redevenir admissible.

L'horloge de 15 ans et le bonus REER caché

Un CELIAPP ne peut pas rester ouvert indéfiniment. Il doit être fermé au premier de trois moments : 15 ans après son ouverture, la fin de l'année de vos 71 ans, ou la fin de l'année suivant votre premier retrait admissible.

Et si vous n'achetez jamais? C'est ici que le CELIAPP brille discrètement. Vous pouvez transférer le solde entier, cotisations et croissance, dans votre REER ou votre FERR à l'abri de l'impôt et sans utiliser vos droits de cotisation REER. Vous conservez les déductions déjà réclamées, et l'argent continue simplement de croître à l'abri de l'impôt. En pratique, ouvrir un CELIAPP peut vous donner jusqu'à 40 000 $ de droits REER en prime. Le pire scénario d'un CELIAPP, c'est de devenir de l'épargne REER supplémentaire, ce qui est un très bon pire scénario.

Le moment de la déduction et le cumul avec le RAP

Comme pour un REER, la déduction CELIAPP est flexible : vous pouvez cotiser maintenant et reporter la déduction à une année future où votre revenu, et donc votre taux marginal d'imposition, sera plus élevé. Une exception : les montants transférés depuis un REER ne créent pas de nouvelle déduction, puisqu'ils ont déjà été déduits une première fois.

Vous pouvez aussi combiner le CELIAPP avec le Régime d'accession à la propriété (RAP) pour le même achat. Le RAP permet d'emprunter jusqu'à 60 000 $ de votre REER (en date de juillet 2026), remboursable sur 15 ans. Un couple qui cumule des CELIAPP pleins et des retraits RAP complets peut réunir bien au-delà de 200 000 $ d'argent fiscalement avantagé pour une première propriété.