SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement)

Des vétérans à la politique du logement

La SCHL a été créée en 1946, sous le nom de Société centrale d'hypothèques et de logement, pour loger les soldats de retour de la Seconde Guerre mondiale. Elle est depuis le bras de l'habitation du gouvernement fédéral et a pris son nom actuel, la Société canadienne d'hypothèques et de logement, en 1979. Elle porte aujourd'hui trois chapeaux : assureur d'hypothèques, bailleur de fonds de programmes d'habitation, et principale source de données et de recherches sur le logement au pays.

« Assurance SCHL » : ce que les gens veulent dire

Quand les Canadiens parlent d'« assurance SCHL » ou de « frais SCHL », ils veulent presque toujours dire l'assurance prêt hypothécaire, la couverture obligatoire quand la mise de fonds est inférieure à 20 %. La SCHL est le plus grand des trois assureurs qui l'offrent; Sagen et Canada Guaranty, deux sociétés privées, sont les deux autres. C'est le prêteur qui choisit l'assureur, les primes sont identiques chez les trois, et le raccourci est resté collé à la SCHL comme « Kleenex » aux mouchoirs.

La prime dépend de votre mise de fonds (en date de juillet 2026) : 4,00 % du montant du prêt avec une mise de fonds de 5 % à 9,99 %, 3,10 % de 10 % à 14,99 %, et 2,80 % de 15 % à 19,99 %. Elle s'ajoute habituellement au solde hypothécaire plutôt que d'être payée comptant à la clôture.

Un point que tout le monde comprend de travers : l'assurance protège le prêteur, pas vous. Vous payez la prime, mais en cas de défaut, l'indemnité va au prêteur, et l'assureur peut vous poursuivre pour le manque à gagner. L'article sur l'assurance prêt hypothécaire explique le fonctionnement en détail.

En coulisses : comment la SCHL finance les hypothèques

Le rôle le moins visible de la SCHL est peut-être celui qui compte le plus pour votre taux. Les prêteurs regroupent des prêts assurés dans des titres hypothécaires LNH, et la SCHL garantit que les investisseurs qui les achètent seront payés à temps; un programme connexe, les Obligations hypothécaires du Canada, remballe ces titres pour les grands investisseurs. Comme la garantie porte le crédit du gouvernement fédéral, les investisseurs acceptent de faibles rendements, ce qui donne aux prêteurs une source de financement hypothécaire stable et peu coûteuse, même dans les marchés tendus. Une partie de cette économie se répercute sur les taux payés par les Canadiens.

Ce que la SCHL n'est pas

Le nom revient si souvent en habitation qu'on lui prête des rôles qu'elle ne joue pas. La SCHL :

• Ne prête pas d'argent hypothécaire aux acheteurs. Votre hypothèque vient d'une banque, d'une caisse ou d'un autre prêteur; les prêts directs de la SCHL vont aux fournisseurs de logements locatifs et abordables, pas aux particuliers.
• Ne vous assure pas. L'assurance couvre la perte du prêteur si vous cessez de payer; ce n'est pas une assurance emploi, invalidité ou vie.
• N'approuve pas votre demande et ne fixe pas les taux hypothécaires. Elle fixe les critères qu'un prêt doit respecter pour être assurable, d'où la confusion.

Recherches, rapports et premiers acheteurs

La SCHL est aussi la statisticienne du logement au pays. Ses Perspectives du marché de l'habitation, son Rapport sur le marché locatif et ses données mensuelles de mises en chantier alimentent la plupart des manchettes canadiennes sur le logement, et leur consultation est gratuite sur son site. Pour les premiers acheteurs, la SCHL publie des guides en langage simple et des calculateurs sur la mise de fonds, les frais de clôture et la prime d'assurance, utiles même si les programmes d'accès à la propriété, comme le régime d'accession à la propriété et le CELIAPP, relèvent d'autres branches du gouvernement.