Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
GST/HST New Housing Rebate en anglais
Définition rapide
Le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves rend une partie de la TPS ou de la TVH payée sur une habitation neuve ou substantiellement rénovée achetée comme résidence principale. La portion fédérale rend jusqu'à 6 300 $; l'Ontario ajoute un remboursement provincial pouvant atteindre 24 000 $.
Le remboursement fédéral : 36 % de la TPS, avec un plafond dépassé
Contrairement aux maisons existantes, les habitations neuves sont assujetties à la TPS/TVH. Le remboursement pour habitations neuves adoucit la facture : il est offert à tout acheteur, premier acheteur ou non, qui achète d'un constructeur une habitation neuve ou substantiellement rénovée pour en faire sa résidence principale (ou celle d'un proche parent).
La portion fédérale rembourse 36 % de la TPS de 5 %, jusqu'à un maximum de 6 300 $. Le remboursement est complet pour les habitations d'au plus 350 000 $; entre 350 000 $ et 450 000 $, il diminue de façon linéaire, et à 450 000 $ ou plus, il disparaît complètement (en date de juillet 2026). Soyons francs : ces seuils n'ont pas bougé depuis des décennies. Dans des marchés comme Toronto et Vancouver, où une habitation neuve typique coûte bien plus de 450 000 $, le remboursement fédéral ne vaut souvent rien.
Le remboursement ontarien : aucun plafond de prix, jusqu'à 24 000 $
Dans les provinces à TVH, la partie provinciale de la taxe a son propre remboursement avec ses propres règles. L'Ontario est le cas qui compte : la province rembourse 75 % de la portion provinciale de 8 %, jusqu'à 24 000 $, et surtout sans plafond de prix pour le remboursement provincial (en date de juillet 2026). L'acheteur d'un condo neuf de 800 000 $ en Ontario ne reçoit rien au fédéral, mais touche quand même les 24 000 $ complets au provincial. Le maximum est atteint à un prix de 400 000 $, et au-delà, le remboursement reste simplement à 24 000 $.
Les autres provinces à TVH fixent leurs propres règles, qui ont changé au fil du temps et varient d'une province à l'autre : confirmez le traitement en vigueur là où vous achetez.
| Prix d'achat | Remboursement fédéral | Remboursement ontarien |
|---|---|---|
| 350 000 $ | 6 300 $ | 21 000 $ |
| 400 000 $ | 3 150 $ | 24 000 $ |
| 450 000 $ | 0 $ | 24 000 $ |
| 800 000 $ | 0 $ | 24 000 $ |
Pourquoi vous ne verrez peut-être jamais l'argent : la cession au constructeur
En pratique, la plupart des acheteurs ne réclament jamais ce remboursement eux-mêmes. Le constructeur vous crédite le montant à la clôture et vous fait céder le remboursement, c'est-à-dire que vous lui signez votre demande et qu'il perçoit l'argent de l'ARC. En échange, le prix affiché de la plupart des habitations neuves est indiqué « net du remboursement » : le prix suppose déjà que vous êtes admissible et remet le remboursement au constructeur.
Cela surprend les acheteurs dans les deux sens. D'abord, la taxe et le remboursement sont largement invisibles quand tout se passe normalement. Ensuite, si vous n'êtes pas admissible, par exemple parce que l'habitation servira de logement locatif plutôt que de résidence principale, le constructeur vous réclamera le montant du remboursement en plus du prix affiché à la clôture. Lisez attentivement les clauses fiscales du contrat d'achat.
Maisons autoconstruites, rénovations majeures et immeubles locatifs
Si vous construisez votre propre maison (ou engagez un entrepreneur sur votre terrain), vous pouvez réclamer un remboursement comparable sur la TPS/TVH payée sur les coûts de construction. Une rénovation majeure peut aussi être admissible : le critère est que la totalité ou presque de l'intérieur, généralement interprétée comme environ 90 %, ait été enlevée ou remplacée.
Les investisseurs qui achètent une habitation neuve pour la louer ne peuvent pas utiliser le remboursement pour habitations neuves, mais un programme parallèle, le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs, offre un allègement semblable quand le logement est loué à des locataires de longue durée; l'investisseur en fait la demande lui-même après la clôture.
Les premiers acheteurs ont maintenant une version beaucoup plus généreuse
Depuis que le projet de loi C-4 a reçu la sanction royale le 12 mars 2026, les premiers acheteurs admissibles ont accès au nouveau remboursement de la TPS pour l'achat d'une première habitation : 100 % de la TPS remboursée sur une habitation neuve d'au plus 1 000 000 $ (un maximum de 50 000 $), avec une réduction progressive entre 1 000 000 $ et 1 500 000 $, pour les conventions admissibles signées avec le constructeur à compter du 20 mars 2025 et avant 2031 (en date de juillet 2026).
Les deux programmes travaillent ensemble plutôt qu'en concurrence : pour un premier acheteur admissible, le nouveau remboursement complète en pratique le remboursement régulier pour que la totalité de la TPS fédérale revienne, sous réserve des limites de prix. Tous les autres acheteurs continuent de réclamer le remboursement régulier décrit ci-dessus. Voyez programmes pour l'achat d'une première propriété pour le cumul avec le CELIAPP, le RAP et le reste.
Au Canada
Le remboursement existe parce que le Canada a décidé en 1991 que la toute nouvelle TPS ne devait pas frapper le logement de plein fouet. Les seuils de 350 000 $ et 450 000 $ ont été fixés selon les prix des années 1990 et jamais indexés : voilà pourquoi le remboursement fédéral s'est peu à peu vidé de sa pertinence dans les marchés chers, pendant que le remboursement ontarien sans plafond, et maintenant celui des premiers acheteurs, font le vrai travail.
Au Québec, les habitations neuves sont assujetties à la TPS plus la TVQ, et le Québec administre son propre remboursement pour habitations neuves à l'égard de la TVQ, avec ses propres seuils de prix, en parallèle du remboursement fédéral. Les constructeurs y suivent la même convention de prix nets du remboursement.
Exemple concret
Lena achète un condo neuf de 500 000 $ en Ontario comme résidence principale (en date de juillet 2026). Le prix est affiché net des remboursements. Au fédéral, elle ne reçoit rien, puisque 500 000 $ dépasse le seuil de 450 000 $. Au provincial, elle a droit au plein remboursement ontarien de 24 000 $, que le constructeur a déjà intégré au prix affiché; à la clôture, elle lui cède la demande et paie exactement le prix annoncé. Son ami Marc achète un logement identique comme placement locatif : il n'est pas admissible au remboursement pour habitations neuves, paie le montant du remboursement en plus à la clôture, puis réclame lui-même le remboursement pour immeubles locatifs neufs une fois le bail signé.
Termes liés
Révisé par Alexandre Bernier, CFP®, CIM®, PFP®·Mis à jour juillet 2026