RAP (Régime d'accession à la propriété)

Comment fonctionne le RAP

Le RAP est un prêt que vous vous faites à vous-même. Vous retirez de l'argent de votre REER sans la retenue d'impôt ni l'inclusion au revenu qui s'appliquent normalement aux retraits REER, vous l'utilisez pour votre mise de fonds, puis vous le remboursez dans un REER sur 15 ans. Tant que vous respectez l'échéancier, l'aller-retour est entièrement libre d'impôt.

Le plafond est de 60 000 $ par personne (en date de juillet 2026), haussé de 35 000 $ pour les retraits effectués après le 16 avril 2024. Le plafond est individuel, pas par propriété : un couple où chaque conjoint se qualifie peut retirer jusqu'à 60 000 $ de chacun de ses propres REER, soit 120 000 $ combinés pour le même achat. Vous ne pouvez pas puiser dans le REER de votre conjoint sous votre propre RAP; chacun retire de son propre régime.

Une mise de fonds plus grosse fait plus que réduire votre hypothèque. Si le RAP porte votre mise de fonds à 20 % ou plus du prix d'achat, vous évitez aussi l'assurance prêt hypothécaire, ce qui peut économiser des milliers de dollars de plus.

Qui est admissible

Les règles sont plus strictes que la plupart des gens le croient, et l'ARC les vérifie. Pour faire un retrait RAP, vous devez remplir toutes les conditions suivantes :

• Être un premier acheteur : vous n'avez pas habité une habitation dont vous (ou votre époux ou conjoint de fait actuel) étiez propriétaire comme résidence principale pendant l'année civile en cours avant le retrait ni pendant les quatre années civiles précédentes. On peut redevenir admissible après une pause assez longue, et des exceptions existent après l'échec d'un mariage ou d'une union de fait.
• Avoir une entente écrite pour acheter ou construire une habitation admissible au Canada avant le retrait.
• Avoir l'intention d'occuper l'habitation comme résidence principale dans l'année suivant l'achat ou la construction.
• Être résident du Canada du moment du retrait jusqu'à l'achat ou la construction de l'habitation.

La règle des 90 jours (le piège du 89e jour)

Toute cotisation que vous comptez retirer sous le RAP doit rester dans le REER au moins 90 jours avant le retrait. Retirez-la au 89e jour et l'ARC peut refuser la déduction REER de cette cotisation, ce qui efface discrètement l'avantage fiscal que vous pensiez avoir.

C'est surtout important pour les acheteurs qui versent une somme forfaitaire peu avant la recherche de maison. Si votre date de clôture approche, comptez les jours soigneusement, et rappelez-vous que le compteur court par cotisation, pas par compte. L'argent qui dort dans le REER depuis des années n'est pas touché.

Le remboursement : 15 ans, et une période de grâce temporaire

Vous remboursez le RAP en versements égaux sur 15 ans, chaque versement représentant 1/15 du montant retiré. Normalement, les remboursements commencent la deuxième année suivant l'année du retrait. Temporairement, les retraits effectués de 2022 à 2025 ont obtenu une période de grâce de cinq ans avant le premier remboursement, au lieu de deux (en date de juillet 2026). Un retrait en 2026 revient à l'échéancier normal, avec un premier remboursement exigé pour 2028.

Les remboursements sont des cotisations REER ordinaires que vous désignez comme remboursements RAP à l'annexe 7 de votre déclaration. Puisque ce sont des remboursements, ils ne créent pas de nouvelle déduction et n'utilisent pas de nouveaux droits de cotisation; vous avez déjà eu la déduction lors de la cotisation initiale.

Si vous remboursez moins que le montant requis une année, le manque à gagner est ajouté à votre revenu imposable de cette année, et le solde restant est réparti sur les années qui restent. À un taux marginal illustratif de 30 %, rater un remboursement de 3 000 $ coûte environ 900 $ d'impôt supplémentaire, et cette portion de vos droits REER est perdue pour de bon. Vous pouvez toujours rembourser plus vite que l'échéancier, ce qui réduit les versements restants.

Stratégie : cumul, boucle et coût réel

Le RAP se cumule avec le CELIAPP pour le même achat. Le CELIAPP permet jusqu'à 40 000 $ de cotisations (8 000 $ par année) avec des retraits libres d'impôt et aucun remboursement, alors l'ordre habituel est : maximiser le CELIAPP d'abord, puis compléter avec le RAP si vous avez besoin de plus. Un couple qui utilise les deux véhicules peut mettre bien au-delà de 200 000 $ d'épargne enregistrée sur une seule propriété.

Il existe aussi une boucle cotiser-puis-retirer : si vous avez des économies dans un compte non enregistré et des droits REER inutilisés, vous pouvez cotiser l'argent au REER, attendre les 90 jours, puis le retirer sous le RAP. Vous récoltez la déduction REER à votre taux marginal sur de l'argent qui allait de toute façon dans la maison. Le remboursement d'impôt peut lui-même gonfler la mise de fonds.

Le vrai coût du RAP est le coût de renonciation. L'argent retiré cesse de fructifier à l'abri de l'impôt, et vos remboursements ne restaurent que le capital, pas la croissance manquée. Sur un remboursement étalé sur 15 ans, l'écart peut être significatif; c'est le prix à payer pour une mise de fonds plus grosse aujourd'hui.