Calculateur d'immeuble locatif

Un immeuble locatif au Canada combine quatre sources de rendement : le flux de trésorerie courant après l'hypothèque, l'amortissement du capital qui crée de l'équité chaque mois, l'appréciation du bien sur la durée de détention, et les avantages fiscaux du traitement particulier accordé aux revenus locatifs. Mais il s'accompagne aussi de quatre charges fiscales distinctes : l'impôt annuel sur le revenu locatif net, l'éventuelle récupération de la DPA à la revente, l'impôt sur le gain en capital à 50 % d'inclusion, et les droits de mutation (« taxe de bienvenue » au Québec) à l'achat.

Comment fonctionne le revenu locatif net imposable

Au Canada, le revenu locatif s'ajoute à votre revenu d'emploi et est imposé à votre taux marginal combiné. Vous déduisez les frais d'exploitation (taxes foncières, assurance, gestion, entretien, services publics, frais de copropriété), les intérêts hypothécaires (mais pas le capital), et optionnellement la déduction pour amortissement (DPA). La règle clé : la DPA ne peut pas créer ni augmenter une perte locative. Si votre immeuble est en perte avant DPA, vous ne pouvez pas en réclamer cette année.

DPA : à réclamer ou non?

La DPA réduit votre impôt aujourd'hui mais déclenche une récupération à la revente. Toute DPA réclamée est ajoutée au revenu de l'année de vente au taux marginal complet. Pire, la DPA rend la propriété inadmissible à l'exemption pour résidence principale, même partiellement. Si vous pensez éventuellement habiter la propriété, ou la transférer à un enfant pour qu'il y habite, ne réclamez pas la DPA. Si vous êtes un investisseur de carrière qui détient plusieurs immeubles à long terme sans intention de conversion, la DPA peut maximiser votre liquidité après impôt sur la durée de détention.

Taux d'inclusion de 50 % en 2026

Pour les ventes en 2026, 50 % du gain en capital est imposable et s'ajoute à votre revenu de l'année. La proposition de hausser le taux d'inclusion à 66,67 % au-dessus de 250 000 $ a été annulée par le gouvernement du Canada en mars 2025. Le taux d'inclusion uniforme de 50 % reste donc en vigueur, peu importe l'ampleur du gain. Notez que l'exonération cumulative des gains en capital (LCGE) ne s'applique PAS à un immeuble locatif détenu personnellement; elle vise les actions admissibles de petites entreprises et certains biens agricoles ou de pêche.

Particularités provinciales

• Québec : taxe de bienvenue (droits de mutation) facturée par la municipalité APRÈS la clôture. Bail régi par le Tribunal administratif du logement (TAL, anciennement la Régie du logement). Hausses de loyer annuelles soumises aux taux de référence du TAL.
• Ontario : MLTT de Toronto (effectivement double facture). Loyer plafonné par l'Ontario Standard Lease au taux annuel de référence (2,5 % en 2025).
• Colombie-Britannique : taxe de spéculation et de vacance pour les propriétés vacantes ou non louées. Loi de 2024 sur la location à court terme qui restreint Airbnb hors résidence principale.
• Alberta et Saskatchewan : pas de droits de mutation, seulement de petits frais d'enregistrement au registre foncier.

Limites du modèle

• Le calculateur suppose un investisseur à mise de fonds 20 % minimum (immeuble locatif non occupé). Pour un duplex ou triplex occupé par le propriétaire, des règles SCHL différentes s'appliquent.
• L'inflation des dépenses est appliquée uniformément. En pratique, les taxes foncières, l'assurance et les frais de copropriété évoluent à des rythmes différents.
• Le modèle ne tient pas compte de l'amélioration du capital (rénovations majeures) qui augmente le PBR. Pour une rénovation de 50 000 $+ en cours de détention, ajustez le prix d'achat.
• L'option société par actions est seulement signalée. Une exploitation via société à un taux d'impôt de petite entreprise change matériellement le calcul; consultez un fiscaliste.