Calculateur de taux de capitalisation

Calculez le taux de capitalisation d'un bien locatif canadien. Revenu net d'exploitation divisé par la valeur, avec ventilation des frais et grille de sensibilité prix-loyer.

Comment fonctionne le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation correspond au revenu net d'exploitation (RNE) divisé par la valeur de la propriété. Le RNE est le loyer brut moins le taux de vacance moins les frais d'exploitation (excluant l'hypothèque). Il mesure le rendement annuel non levier qu'un acheteur au comptant obtiendrait.

Détails de la propriété

Loyer brut potentiel avant vacance et frais (12 mois de loyer plein).

Laissez vide pour utiliser les valeurs par défaut. Défauts : taxes foncières selon la moyenne provinciale, assurance 0,5 % de la valeur, gestion 8 % du loyer, entretien 1 % de la valeur.

Taux de capitalisation
2.72%
RNE ÷ valeur de la propriété × 100

Sommaire des revenus

Revenu effectif brut$28,500
Total des frais d'exploitation−$14,900
Revenu net d'exploitation (RNE)$13,600

Ventilation des frais

Taxes foncières ($/an)$5,000
Assurance ($/an)$2,500
Gestion immobilière ($/an)$2,400
Réparations et entretien ($/an)$5,000

Sensibilité : taux de capitalisation selon le prix et le loyer

Voyez l'évolution du taux de cap lorsque la valeur ou le loyer varient de ±10 % ou ±20 %. Utile pour tester la robustesse de l'hypothèse.

Loyer ↓ / Valeur →-20%-10%Base+10%+20%
-20%2.72%2.14%1.68%1.30%0.98%
-10%3.37%2.72%2.20%1.77%1.42%
Base4.03%3.30%2.72%2.25%1.85%
+10%4.68%3.88%3.24%2.72%2.28%
+20%5.33%4.46%3.76%3.19%2.72%

Les frais variables liés à la valeur (taxes, assurance, entretien) et au loyer (gestion) s'ajustent à chaque scénario.

À propos du taux de capitalisation pour le locatif canadien

Le taux de capitalisation (souvent abrégé « cap rate » ou taux de cap) est la mesure de rendement la plus utilisée en immobilier locatif. Il exprime le revenu net d'exploitation annuel (RNE) divisé par la valeur de la propriété, en pourcentage. C'est essentiellement le rendement qu'un acheteur au comptant obtiendrait la première année, avant tout financement hypothécaire. Plus le taux est élevé, plus le bien produit de revenu par dollar investi, mais aussi généralement plus le risque ou la dépréciation potentielle est élevé.

Formule et exemple chiffré

Formule : cap rate = RNE annuel ÷ valeur de la propriété × 100. Exemple : un condo locatif à 500 000 $ génère 30 000 $/an de loyer brut, avec 5 % de taux de vacance et 8 000 $ de frais d'exploitation annuels (taxes, assurance, gestion, entretien). Revenu effectif brut = 30 000 $ × 0,95 = 28 500 $. RNE = 28 500 $ − 8 000 $ = 20 500 $. Cap rate = 20 500 $ ÷ 500 000 $ = 4,10 %. À cet exemple près, un cap rate de 4 à 5 % est typique des grands centres urbains canadiens.

Repères canadiens par ville (2025-2026)

  • Toronto, Vancouver : environ 3 à 4 % (faible cap rate, marchés en surchauffe avec forte attente d'appréciation)
  • Montréal, Ottawa : environ 4 à 6 % (marchés équilibrés, rendement courant raisonnable)
  • Calgary, Edmonton, Winnipeg : environ 5 à 7 % (rendement courant plus élevé, croissance plus modeste)
  • Halifax, Moncton, Saint John, St. John's : environ 6 à 9 % (marchés de l'Atlantique, forte composante de revenu)

Ces repères sont des moyennes approximatives pour les immeubles résidentiels multifamiliaux et les condos locatifs. Les commerciaux, les industriels et les petits multi-logements ont des fourchettes différentes.

Cap rate, cash-on-cash et TRI : trois mesures différentes

Le cap rate ignore le financement : c'est un rendement non levier. Le cash-on-cash divise le flux de trésorerie après paiement hypothécaire par votre mise de fonds en capital propre — il intègre l'effet de levier mais reste une mesure annuelle. Le taux de rendement interne (TRI) modélise toute la durée de détention incluant la croissance d'équité par amortissement, l'appréciation et la revente. Le cap rate sert à comparer rapidement des actifs entre eux à un instant donné; le cash-on-cash montre le rendement réel de votre encaisse; le TRI capte la rentabilité complète d'un projet. Les trois racontent une partie de l'histoire.

Pourquoi le cap rate exclut l'hypothèque

Le cap rate est conçu comme une mesure de la qualité intrinsèque de l'actif, indépendante de la structure de financement. Deux acheteurs peuvent acquérir la même propriété avec des hypothèques très différentes, mais la propriété elle-même génère un seul RNE. En excluant le service de la dette, le cap rate permet de comparer des immeubles entre eux sans que la différence de financement vienne brouiller les cartes. Pour mesurer votre rendement personnel après hypothèque, utilisez le cash-on-cash ou le TRI.

Cap rate « going-in », de marché et « going-out »

Le cap rate « going-in » est celui que vous obtenez le jour de l'achat selon le RNE en place. Le cap rate de marché est celui qu'utilisent les comparables récents pour des actifs similaires dans le même secteur. Le cap rate « going-out » (ou de sortie) est celui que vous appliquez au RNE projeté à la revente, généralement utilisé pour estimer le prix de sortie dans un calcul de TRI. Si le cap rate de sortie est plus bas que le cap rate d'entrée, on parle de compression : l'actif se valorise sans amélioration du revenu. À l'inverse, une expansion du cap rate signifie une baisse de valeur.

Limites du cap rate

  • Hypothèse de vacance : un cap rate calculé à 0 % de vacance surestime le rendement réel. Utilisez 5 à 10 % pour une fourchette prudente.
  • Entretien différé : les vieilles propriétés peuvent cacher des dépenses majeures (toit, fournaise, plomberie) que le cap rate n'attrape pas.
  • Pas de croissance des loyers : le cap rate est une mesure d'année 1. Les marchés à plus faible cap rate offrent souvent plus de croissance future.
  • Frais d'exploitation sous-estimés : un vendeur peut présenter un cap rate flatteur en oubliant des dépenses (vacance, gestion, réparations annuelles).
  • Pas de levier : le cap rate ne dit rien sur le rendement de votre encaisse une fois l'hypothèque incluse.

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Questions fréquentes

Dernière mise à jour : juillet 2026

Il n'y a pas de chiffre unique « bon ». Les attentes varient selon la ville, la catégorie d'actif et le risque. Dans les marchés métropolitains chauds comme Toronto et Vancouver, des taux de cap résidentiels de 3 à 4 % sont fréquents parce que les acheteurs paient pour l'appréciation attendue. À Montréal et Ottawa, 4 à 6 % est typique. Calgary, Edmonton et Winnipeg affichent souvent 5 à 7 %. Les Maritimes et les villes secondaires plus petites peuvent atteindre 6 à 9 %, mais avec un marché de revente plus mince. Règle générale : un taux de cap plus élevé signifie plus de revenu courant mais habituellement plus de risque (bâtiments plus vieux, locataires moins solides, moins d'appréciation). Comparez votre propriété cible aux ventes comparables récentes du même quartier, pas à une moyenne nationale.

Le taux de cap ignore le financement : c'est le RNE divisé par la valeur totale, comme si vous payiez 100 % comptant. Le cash-on-cash divise le flux annuel après hypothèque par l'encaisse réellement investie (mise de fonds plus frais de clôture). Si vous versez 25 % sur une propriété à 5 % de taux de cap avec une hypothèque à 5 %, votre cash-on-cash sera environ égal au taux de cap, parce que le coût de la dette correspond au rendement non levier. Si votre taux hypothécaire est sous 5 %, l'effet de levier hausse le cash-on-cash au-dessus du taux de cap (levier positif). S'il est au-dessus de 5 %, l'effet de levier tire le cash-on-cash sous le taux de cap (levier négatif). Le taux de cap compare des actifs entre eux; le cash-on-cash compare à ce que votre encaisse ferait ailleurs.

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