Ratio prêt-valeur
Loan-to-Value (LTV) en anglais
Définition rapide
Le ratio prêt-valeur est le montant dû sur une propriété divisé par la valeur de celle-ci, en pourcentage. C'est le chiffre que les prêteurs canadiens utilisent le plus pour décider ce que vous pouvez emprunter et à quelles conditions.
Le calcul
Divisez le total emprunté sur la propriété par sa valeur actuelle. Une hypothèque de 400 000 $ sur une maison de 800 000 $ donne un ratio de 50 %. Ajoutez une marge de crédit de 100 000 $ et le ratio combiné monte à 62,5 %.
Le ratio prêt-valeur est l'image inversée de la valeur nette. À 50 % de ratio, vous avez 50 % de valeur nette; à 80 %, vous en avez 20 %. Les prêteurs parlent en ratio parce que c'est leur exposition qui les intéresse.
Un détail compte à l'achat : les prêteurs utilisent le moindre du prix d'achat et de la valeur d'évaluation, alors un acheteur qui paie trop cher ne peut pas emprunter sur le chiffre le plus élevé.
Les seuils qui changent vraiment quelque chose
Les règles de prêt canadiennes s'articulent autour de quelques seuils de ratio, et en franchir un change ce qui vous est offert, pas seulement le prix.
| Ratio prêt-valeur | Ce que cela signifie |
|---|---|
| Plus de 80 % | L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire. Maximum de 95 % sur les premiers 500 000 $ du prix, décroissant au-delà. |
| 80 % ou moins | Hypothèque conventionnelle, non assurée. Aucune prime d'assurance. |
| 65 % ou moins | Le maximum pour la portion renouvelable d'une marge de crédit hypothécaire prise seule. |
| Plus de 80 % combiné | Aucune marge disponible : le crédit garanti total est plafonné à 80 % de la valeur. |
Pourquoi 80 % est le seuil le plus important
Sous 20 % de mise de fonds, ce qui équivaut à plus de 80 % de ratio, l'assurance prêt hypothécaire devient obligatoire. La prime est un pourcentage du prêt, ajoutée à l'hypothèque et amortie sur sa durée, et elle protège le prêteur, pas vous.
Le même seuil de 80 % plafonne plus tard le crédit garanti total. Une marge de crédit hypothécaire a son propre plafond de 65 % pour la portion renouvelable, et séparément votre hypothèque plus la marge ne peuvent dépasser 80 % de la valeur. Laquelle des deux règles s'applique dépend de la taille de votre hypothèque.
Le refinancement a sa propre limite : vous ne pouvez généralement pas refinancer au-delà de 80 % de ratio, alors un propriétaire avec peu de valeur nette ne peut pas emprunter sur sa maison, peu importe son revenu.
Le ratio bouge sans que vous fassiez rien
Chaque paiement hypothécaire réduit le numérateur, et toute variation de la valeur de la propriété déplace le dénominateur. Les deux sens comptent.
Dans un marché haussier, le ratio baisse tout seul et de la marge apparaît sans que vous remboursiez un sou. Dans un marché baissier, l'inverse se produit, et un emprunteur confortablement sous un seuil peut ne plus l'être, moment où un prêteur peut geler ou réduire une marge de crédit.
C'est la raison pratique de ne pas bâtir un plan sur le maximum disponible aujourd'hui. La limite est recalculée sur une valeur qui peut bouger.
Au Canada
Les limites de 65 % et 80 % pour les marges hypothécaires sont des règles fédérales qui s'appliquent chez tous les prêteurs réglementés : magasiner ne les fait pas monter. Ce qui varie d'un prêteur à l'autre, c'est tout le reste : le taux de la simulation de crise, les exigences de revenu et leurs plafonds internes, parfois plus stricts.
L'assurance prêt hypothécaire n'est offerte que sur des propriétés de moins de 1,5 million de dollars. Au-delà, 20 % de mise de fonds est obligatoire peu importe le revenu, ce qui fait du seuil de 80 % un plafond ferme plutôt qu'un point de prix.
Les prêteurs réévaluent la valeur au renouvellement ou quand vous demandez plus de crédit, par évaluation professionnelle ou automatisée. Votre propre estimation de la valeur de la maison n'est pas celle qui sert au calcul.
Exemple concret
Amir possède une maison évaluée à 800 000 $ avec une hypothèque de 400 000 $ : son ratio est de 50 % et sa valeur nette de 400 000 $. Il veut une marge de crédit hypothécaire. Le plafond renouvelable permet 65 % de 800 000 $, soit 520 000 $. Le plafond combiné permet 80 % de 800 000 $, soit 640 000 $, moins son hypothèque de 400 000 $, ce qui laisse 240 000 $. Le plus petit chiffre l'emporte : sa marge maximale est de 240 000 $, et tout utiliser le placerait exactement à 80 % de ratio combiné.
Termes liés
Révisé par Alexandre Bernier, CFP®, CIM®, PFP®·Mis à jour septembre 2026