Assurance titres

Ce qu'elle couvre

Le titre est votre droit de propriété légal sur l'immeuble. L'assurance titres paie les pertes, et habituellement les frais juridiques pour les corriger, lorsqu'un problème lié à ce droit fait surface après la clôture. Les risques couverts typiques comprennent :

• Les privilèges existants contre la propriété : taxes foncières impayées, arrérages de services publics ou hypothèques légales de la construction laissés par un ancien propriétaire.
• Les problèmes d'arpentage et de limites : une clôture, une entrée ou un agrandissement qui empiète chez le voisin, ou un garage construit en partie sur la ligne de lot.
• Les infractions au zonage commises par d'anciens propriétaires, comme un logement au sous-sol ou un agrandissement sans permis que la ville vous oblige ensuite à corriger.
• Les erreurs d'enregistrement et de registres publics : erreurs au registre foncier ou dans des transferts antérieurs qui embrouillent votre droit de propriété.
• La fraude de titre : quelqu'un qui usurpe votre identité pour radier une hypothèque, réhypothéquer ou même vendre votre maison.

La fraude de titre : le risque qui a transformé le marché

La fraude mérite sa propre mention parce que c'est le risque en croissance. Dans un stratagème typique, des criminels utilisent des pièces d'identité volées pour se faire passer pour le propriétaire, puis enregistrent une nouvelle hypothèque sur la maison ou la vendent carrément à un acheteur de bonne foi, avant de disparaître avec l'argent. Démêler tout cela devant les tribunaux est long et coûteux, même quand le vrai propriétaire finit par avoir gain de cause. Des cas très médiatisés, dont des maisons vendues à l'insu de propriétaires en voyage, sont la principale raison pour laquelle les polices pour propriétaires existants sont devenues populaires auprès des gens qui ont acheté il y a longtemps sans assurance titres.

Police du prêteur vs police du propriétaire

Il existe deux polices distinctes, et la différence compte. La police du prêteur, exigée par la plupart des prêteurs, ne protège que le prêteur, jusqu'à concurrence du solde hypothécaire. Si un vice de titre efface de la valeur, le prêteur est indemnisé, pas vous. La police du propriétaire protège votre valeur nette, la partie qui vous appartient réellement.

En pratique, les deux s'achètent habituellement ensemble à la clôture, par l'entremise de votre avocat ou notaire, pour une seule prime combinée : le coût additionnel de la police du propriétaire est faible. Ne confondez ni l'une ni l'autre avec l'assurance prêt hypothécaire, qui protège le prêteur contre votre défaut de paiement, pas contre les vices de votre titre.

Le coût, et la durée

La prime se paie une seule fois, à la clôture, parmi vos frais de clôture aux côtés des honoraires juridiques et des droits de mutation. Pour une maison typique, comptez quelques centaines de dollars, souvent entre 250 $ et 500 $, davantage pour les propriétés de grande valeur (en date de juillet 2026, à titre illustratif). Il n'y a aucun renouvellement et généralement aucune franchise sur les réclamations.

La police du propriétaire dure ensuite tant que vous possédez la maison. Une prime payée en 2026 vous protège encore contre un vice couvert qui fait surface en 2046.

Ce qu'elle ne couvre pas

L'assurance titres n'est pas une couverture tous risques. Les vices que vous connaissiez avant la clôture sont généralement exclus, tout comme les problèmes environnementaux, par exemple un sol contaminé. Les polices peuvent aussi limiter la couverture des problèmes qu'un certificat de localisation à jour aurait révélés si vous avez choisi de clôturer sans en obtenir un : lisez les exclusions plutôt que de présumer. Elle couvre votre droit de propriété, pas le bâtiment : les dommages matériels relèvent de l'assurance habitation.

De l'opinion du juriste à l'assurance

Avant que l'assurance titres devienne la norme dans les années 1990 et 2000, votre juriste examinait le titre, corrigeait les vices avant la clôture et donnait une opinion professionnelle sur le titre. L'assurance a changé le modèle : au lieu de corriger chaque irrégularité d'avance, on assure par-dessus bien des vices mineurs, ce qui a rendu les clôtures plus rapides et moins chères. Votre juriste examine toujours le titre; la police couvre ce que l'examen ne peut pas voir, comme la fraude et les erreurs de registre. Et comme les polices pour propriétaires existants s'achètent en tout temps après l'achat, les propriétaires de longue date peuvent s'en procurer une aujourd'hui.