Calculateur louer ou acheter
Comparaison année par année de la richesse entre louer en investissant la différence et acheter avec effet de levier. Inclut SCHL, appréciation, coût d'opportunité et coûts de vente.
Comment la comparaison fonctionne
Chaque année, le propriétaire paie l'hypothèque, les taxes foncières, le chauffage, la copropriété et 1 % de la valeur de la maison en entretien. Le locataire paie un loyer indexé et investit la mise de fonds ainsi que tout écart de coût annuel au rendement choisi. À la fin de l'horizon, la richesse nette du propriétaire = valeur de la maison moins solde hypothécaire moins 5 % de coûts de vente; celle du locataire = la valeur de son portefeuille.
Comparer les deux scénarios
Si vous louez
Si vous achetez
Additionnez les taxes foncières mensuelles, le chauffage et les frais de copropriété ou d'entretien. Le modèle ajoute 1 % de la valeur de la maison par an pour l'entretien.
Sommaire du propriétaire
Comparaison annuelle
| Année | Valeur | Solde hypothécaire | Propriétaire net (après vente) | Portefeuille du locataire | Loyer annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $618,000 | $546,068 | $41,032 | $95,969 | $24,000 |
| 2 | $636,540 | $534,794 | $69,919 | $133,540 | $24,720 |
| 3 | $655,636 | $522,884 | $99,971 | $172,793 | $25,462 |
| 4 | $675,305 | $510,302 | $131,238 | $213,811 | $26,225 |
| 5 | $695,564 | $497,010 | $163,776 | $256,682 | $27,012 |
| 10 | $806,350 | $418,424 | $347,609 | $502,272 | $31,315 |
Affiche les années 1 à 5 et la dernière année de votre horizon.
À propos de louer ou acheter au Canada
Le débat « louer ou acheter » n'a pas de réponse universelle. La réponse dépend de votre horizon, du marché local, du loyer disponible, du prix d'achat, des taux hypothécaires et surtout du rendement que vous obtenez sur les sommes que vous n'investissez pas dans une mise de fonds. Pour un horizon de moins de 5 ans, louer gagne presque toujours après les coûts de transaction (5 % à la vente). Au-delà de 7 à 10 ans, l'effet de levier hypothécaire et l'appréciation immobilière commencent généralement à l'emporter, sauf dans un marché en correction.
Ce calculateur compare deux scénarios : (1) acheter avec une hypothèque amortie, payer taxes foncières, frais de copropriété, chauffage et 1 % d'entretien par an, puis vendre à la fin de l'horizon avec 5 % de coûts de transaction; (2) louer, investir la mise de fonds et tout écart de coût mensuel entre l'hypothèque et le loyer au taux de rendement indiqué. La richesse nette du propriétaire = valeur de la maison moins solde hypothécaire moins coûts de vente. La richesse nette du locataire = valeur de son portefeuille investi.
Trois hypothèses sensibles méritent une attention particulière. L'appréciation immobilière historique au Canada tourne autour de 3 à 4 % par an à long terme, mais elle varie énormément par région et n'est pas garantie : tester votre scénario à 1 à 2 % d'appréciation est une saine prudence. Le rendement de placement de 6 % par an est typique d'un portefeuille équilibré 60/40 sur le long terme; vous pourriez utiliser un rendement plus bas si vos placements sont garantis. Enfin, l'augmentation annuelle du loyer dépend des règles provinciales : en Ontario, les hausses sont plafonnées (2,5 % en 2025); au Québec, le TAL publie des taux de référence; en C.-B. et en Alberta, c'est plus libre.
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Questions fréquentes
Dernière mise à jour : juillet 2026
Dans la plupart des marchés canadiens, acheter devient rentable comparé à louer entre l'année 5 et l'année 7. En deçà de cet horizon, les coûts de transaction (environ 5 % à la vente, plus droits de mutation et frais juridiques à l'achat) grugent tout gain en équité. Au-delà, l'amortissement hypothécaire et l'appréciation immobilière l'emportent généralement sur un portefeuille investi financé par la mise de fonds. Dans les marchés en surchauffe comme Toronto et Vancouver, où le ratio prix-loyer est très élevé, le seuil peut s'étirer à 10 à 15 ans. Dans les marchés plus abordables comme Calgary, Edmonton ou Halifax, il peut arriver plus vite.
Oui. Le coût d'opportunité est sans doute le plus gros facteur et le plus souvent oublié. Si vous mettez 100 000 $ en mise de fonds, cet argent ne peut pas être aussi investi dans votre CELI, REER ou portefeuille non enregistré à 6 ou 7 % par an. Sur 25 ans à 6 %, 100 000 $ deviennent environ 430 000 $. Ce calculateur modélise précisément cette comparaison en investissant la mise de fonds et tout avantage de trésorerie propriétaire-vs-locataire. Si vous omettez le coût d'opportunité, vous surestimez systématiquement l'avantage financier d'acheter.
Révisé par Alexandre Bernier, CFP®, CIM®
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