Hypothèque ouverte
Open Mortgage en anglais
Définition rapide
Une hypothèque ouverte permet de rembourser n'importe quel montant, ou la totalité du solde, en tout temps et sans pénalité. Le prix de cette liberté est un taux d'intérêt beaucoup plus élevé, ce qui la réserve aux horizons courts.
Liberté totale, prix salé
Avec une hypothèque ouverte, il n'y a jamais de pénalité de remboursement anticipé. Vendez la maison, refinancez, versez une somme inattendue sur le solde, remboursez tout le mois prochain : vous ne devez rien de plus que les intérêts jusqu'au jour du paiement. Le hic, c'est le taux, typiquement de 1,5 à 3 points de pourcentage ou plus au-dessus d'une hypothèque fermée comparable (en date de juillet 2026). Les termes hypothécaires ouverts sont aussi courts, habituellement de 6 mois à un an pour les versions fixes, plus des options variables ouvertes.
Les prêteurs la tarifent ainsi parce qu'une hypothèque ouverte ne leur donne aucune certitude sur la durée du prêt. Vous payez un loyer pour la flexibilité, chaque mois où vous la gardez.
Quand payer plus en vaut la peine
L'hypothèque ouverte est un stationnement temporaire, pas un domicile. Elle mérite sa prime quand vous prévoyez vraiment liquider le solde bientôt :
- Vous vendez la propriété d'ici quelques mois et la vente remboursera l'hypothèque
- Vous attendez une grosse somme : héritage, prime, produit de la vente d'une autre propriété
- Vous faites le pont entre un achat et une vente
- Il ne reste qu'un petit solde final que vous comptez effacer rapidement
Sinon, la fermée gagne
Le test est un simple calcul : l'intérêt supplémentaire du taux ouvert sur votre horizon réaliste contre la pénalité pour briser une hypothèque fermée. Sur quelques mois, la prime de l'ouverte est petite; sur des années, elle écrase presque toute pénalité. Et la plupart des hypothèques fermées permettent déjà de 10 % à 20 % de remboursements supplémentaires par année grâce aux privilèges de remboursement anticipé, ce qui couvre les ambitions réalistes de la plupart des gens sans payer la prime.
Une voie mitoyenne existe : l'hypothèque convertible est un court terme fermé, souvent 6 mois, à un taux proche du fermé, que vous pouvez convertir en un terme plus long en tout temps sans pénalité, utile si vous attendez un mouvement de taux plutôt qu'une vente.
Au Canada
Tous les grands prêteurs canadiens offrent des termes ouverts, mais presque personne n'y reste longtemps : ce sont des produits de transition pour les vendeurs, les ponts entre propriétés et les successions. Les taux ouverts affichés des grandes banques peuvent approcher le double des taux fermés escomptés. Traitez l'hypothèque ouverte comme un taximètre qui tourne sans arrêt, et sortez-en dès que la raison de votre choix est passée.
Exemple concret
Marc a accepté une offre sur sa maison, avec clôture dans 3 mois, et doit renouveler un solde de 300 000 $ entre-temps. Une hypothèque ouverte coûte 7,5 % contre 4,5 % pour une fermée de 5 ans. La prime de l'ouverte lui coûte environ 2 250 $ sur 3 mois (3 points de plus sur 300 000 $ pendant un quart d'année). Briser la fermée au moment de la vente coûterait une pénalité d'environ trois mois d'intérêts, soit près de 3 375 $, et peut-être plus selon la formule du différentiel. L'ouverte gagne, et dès la clôture de la vente, il rembourse tout sans un dollar de pénalité.
Révisé par Alexandre Bernier, CFP®, CIM®, PFP®·Mis à jour juillet 2026