Hypothèque fermée
Closed Mortgage en anglais
Définition rapide
Une hypothèque fermée limite les paiements supplémentaires aux privilèges prévus au contrat et impose une pénalité si vous brisez le terme avant l'échéance. En échange, le taux est nettement plus bas qu'une hypothèque ouverte, et c'est pourquoi la grande majorité des hypothèques canadiennes sont fermées.
« Fermée » ne veut pas dire verrouillée
Le nom induit en erreur. Une hypothèque fermée n'est pas fermée à tout paiement supplémentaire; elle est fermée aux paiements supplémentaires illimités. Presque toutes les hypothèques fermées comportent un privilège de remboursement anticipé qui permet typiquement de rembourser de 10 % à 20 % du solde initial chaque année, d'augmenter votre paiement régulier, ou les deux, sans pénalité. Pour la plupart des ménages, c'est bien plus de marge qu'ils n'en utiliseront jamais.
Le contraste, c'est l'hypothèque ouverte, qui permet de rembourser sans limite en tout temps, mais facture un taux beaucoup plus élevé pour ce privilège. La fermée est la norme; l'ouverte est l'exception qui se paie.
Le vrai coût : briser le terme
Là où « fermée » fait mal, c'est en mettant fin au terme avant l'échéance, pour vendre, refinancer ou courir après un meilleur taux. Cela déclenche une pénalité de remboursement anticipé : typiquement trois mois d'intérêts sur un variable fermé, et le plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux d'intérêt (DTI) sur un fixe fermé, une formule qui peut atteindre cinq chiffres quand les taux ont baissé depuis la signature.
Notez que « fermée » décrit les règles de remboursement, pas le type de taux. Les hypothèques fixes et variables peuvent toutes deux être fermées, et la plupart le sont.
Quand le compromis est le bon
Presque toujours. Un rabais de taux d'à peine un demi-point sur un solde typique vaut des milliers de dollars par terme, de l'argent réel payé pour une flexibilité que la plupart des emprunteurs n'utilisent jamais. Les privilèges absorbent la vie normale : sommes inattendues, augmentations de salaire, plans de remboursement ambitieux.
L'exception est une sortie hâtive connue d'avance : si vous êtes certain de vendre ou de tout rembourser pendant le terme et que le transfert n'est pas possible, chiffrez d'abord la pénalité. Dans ce cas précis, un terme plus court ou une hypothèque ouverte peut être le chemin le moins cher.
Au Canada
Le terme fermé de 5 ans à taux fixe est le produit hypothécaire vedette au Canada, et les termes fermés dominent le crédit dans les banques, les caisses et les prêteurs monolignes. Une particularité canadienne à connaître : les grandes banques calculent habituellement la pénalité de DTI à partir de leurs taux affichés, ce qui la gonfle par rapport à la méthode fondée sur les taux escomptés qu'utilisent plusieurs prêteurs monolignes. Deux hypothèques fermées identiques peuvent coûter très différemment à quitter.
Exemple concret
Dana emprunte 400 000 $ et choisit un terme fermé fixe de 5 ans à 4,5 % plutôt qu'une hypothèque ouverte à 7 % (en date de juillet 2026). Le taux fermé lui économise environ 10 000 $ d'intérêts par année. En deuxième année, elle hérite de 20 000 $ et les rembourse sans pénalité grâce à son privilège annuel de 15 %. En quatrième année, elle vend contre toute attente et paie une pénalité d'environ 4 100 $. Même après la pénalité, l'hypothèque fermée la laisse des dizaines de milliers de dollars devant l'option ouverte.
Révisé par Alexandre Bernier, CFP®, CIM®, PFP®·Mis à jour juillet 2026