Achetez une maison bientôt? Ouvrez votre CELIAPP maintenant – Même si vous fermez dans quelques mois
Si vous fermez l'achat d'une maison dans les prochains mois et que vous n'avez pas encore touché à votre CELIAPP ou au RAP du REER, vous avez sous les yeux une belle occasion fiscale. La bonne nouvelle : il n'est pas trop tard pour agir.
La stratégie de dernière minute qui fonctionne
Voici le scénario : vous avez une date de clôture quelques mois plus loin. Vous êtes concentrés sur les frais juridiques, les inspections et les boîtes de déménagement. Mais il y a une stratégie fiscale éprouvée qui pourrait vous remettre des milliers de dollars dans les poches – justement quand vous en avez le plus besoin.
En déposant de l'argent dans un CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) ou un REER avant la date limite de cotisation, vous déclenchez une déduction fiscale. Cette déduction réduit votre revenu imposable pour l'année, et quand vous produisez votre déclaration, vous recevez un remboursement. Ce remboursement peut couvrir les droits de mutation, les frais de déménagement, les électroménagers ou d'autres dépenses que vous n'aviez pas budgétées.
Le meilleur? Même si votre clôture est dans quelques mois, vous pouvez toujours accéder à ces fonds quand vous en avez besoin – et l'avantage fiscal est à vous immédiatement.
CELIAPP vs RAP du REER : Lequel vous convient?
Les deux programmes servent le même objectif : vous aider à économiser pour votre mise de fonds en utilisant des cotisations déductibles d'impôt. Mais ils fonctionnent différemment, et c'est important si vous achetez bientôt.
L'avantage du CELIAPP : Aucun délai de détention
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété est l'atout majeur pour les acheteurs de dernière minute. Vous pouvez cotiser jusqu'à 8 000 $ par année (limite cumulative de 40 000 $), et il n'y a aucun délai de détention minimum. Déposez l'argent aujourd'hui, et si vous en avez besoin dans deux semaines pour la clôture, vous pouvez le retirer sans impôt. La cotisation est déductible, donc vous recevez l'avantage fiscal immédiatement.
Voilà le grand avantage : la rapidité et la flexibilité.
Le RAP du REER : Une limite plus élevée, avec une condition
Le RAP vous permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER – beaucoup plus que le CELIAPP. Mais il y a une exigence : les fonds doivent être dans votre REER depuis au moins 90 jours avant de les retirer pour votre achat immobilier.
Si votre clôture est dans plus de 90 jours, le RAP est une excellente option. Si c'est plus tôt, vous devrez planifier attentivement ou vous en tenir au CELIAPP.
Important : Les retraits du RAP doivent être remboursés à votre REER sur 15 ans. C'est un prêt à vous-même, pas un cadeau comme le CELIAPP.
Un exemple concret : Regardez les chiffres
Parcourons un scénario concret. Sarah et son partenaire ferment l'achat d'une maison de 500 000 $ dans cinq mois. Aucun d'eux n'a encore ouvert de CELIAPP, mais ils ont tous les deux de l'épargne en REER.
Leur stratégie :
- Sarah cotise 8 000 $ à son nouveau CELIAPP.
- Son partenaire cotise 8 000 $ à son CELIAPP.
- Sarah dépose 30 000 $ dans son REER (elle est dans la tranche de revenu plus élevée).
- Son partenaire dépose 25 000 $ dans son REER.
L'avantage fiscal (à différentes tranches de revenu) :
- À un taux marginal d'imposition de 30 % : 8 000 $ CELIAPP = 2 400 $ de retour | 30 000 $ REER = 9 000 $ de retour | Total par personne : 11 400 $
- À un taux marginal d'imposition de 43 % : 8 000 $ CELIAPP = 3 440 $ de retour | 30 000 $ REER = 12 900 $ de retour | Total par personne : 16 340 $
Pour Sarah et son partenaire combinés (à un taux moyen de 35 %) : environ 24 000 $ ou plus en remboursements d'impôt à déployer vers les frais de clôture, les meubles et les urgences.
C'est de l'argent qu'ils n'ont pas eu besoin d'emprunter.
L'échelle de temps : Comment planifier autour de la règle des 90 jours
Si vous planifiez utiliser le RAP, le moment est important. Voici comment y réfléchir :
Clôture dans 3 mois ou moins? Concentrez-vous sur le CELIAPP. Aucun délai de détention signifie un accès instantané quand vous en avez besoin.
Clôture dans 4 à 6 mois? Vous avez de la flexibilité. Déposez dans votre REER maintenant, et vous respecterez l'exigence de 90 jours bien avant la clôture. De plus, vous recevez la déduction fiscale immédiatement (à la saison des impôts), et le remboursement arrive avant la clôture.
Clôture dans 6 mois ou plus? Vous pouvez utiliser les deux programmes à leur plein potentiel. Maximisez votre CELIAPP cette année (8 000 $) pour la déduction fiscale et un accès rapide, et complétez avec une cotisation plus importante à votre REER pour un remboursement plus élevé.
Conseil pro : Si vous n'avez pas encore signé une promesse d'achat, envisagez de synchroniser votre clôture pour qu'elle tombe dans l'année d'imposition au cours de laquelle vous cotisez. Cela aligne votre cotisation avec votre remboursement et vous donne l'avantage fiscal complet au bon moment.
Un autre avantage : Les couples peuvent doubler l'avantage
Si vous achetez avec un conjoint ou un partenaire, rappelez-vous : chacun d'entre vous a son propre CELIAPP et son propre REER. Cela signifie que vous pouvez chacun cotiser 8 000 $ à votre CELIAPP pour un total combiné de 16 000 $, plus puiser dans vos REER individuels pour jusqu'à 60 000 $ chacun.
Dans l'exemple de Sarah ci-dessus, c'est pourquoi le couple a vu un aussi grand avantage fiscal. Ce n'est pas une personne utilisant les deux programmes – c'est chaque personne utilisant les deux programmes indépendamment.
Où va le remboursement d'impôt?
Voici la question pratique : à quoi pouvez-vous réellement utiliser cet argent?
Le remboursement d'impôt n'est pas restreint. Une fois que vous le recevez, vous pouvez l'utiliser pour :
- Les droits de mutation (le plus grand coût caché des frais de clôture).
- La taxe de transfert de propriété ou autres impôts fonciers provinciaux.
- L'inspection de maison et les frais d'évaluation que vous n'aviez pas budgétés.
- Les frais de déménagement et d'hébergement temporaire.
- Les électroménagers essentiels que le propriétaire précédent n'a pas laissés.
- Les réparations d'urgence découvertes après la clôture.
- L'assurance et l'immatriculation.
C'est pourquoi le moment fonctionne si bien. Votre clôture est dans quelques mois. Vous cotisez maintenant. La saison des impôts arrive. Vous recevez votre remboursement. Et il arrive juste à temps pour les frais de clôture et l'installation dans votre nouvelle maison.
FAQ : Questions courantes de dernière minute
Q : Puis-je ouvrir un CELIAPP si près de la clôture?
Oui, absolument. Il n'y a pas de période d'attente pour ouvrir un CELIAPP. Vous pouvez en ouvrir un aujourd'hui et déposer de l'argent. Il n'y a pas de délai de détention minimum pour les retraits admissibles, donc vous pouvez y accéder quand vous en avez besoin pour la clôture.
Q : Et si j'ai déjà un CELIAPP?
Si vous avez déjà un CELIAPP, vérifiez combien de droits de cotisation il vous reste. Vous avez droit à 8 000 $ par année civile. Si vous n'avez pas maximisé cette année, vous pouvez toujours cotiser avant la clôture pour obtenir la déduction fiscale.
Q : Ai-je besoin d'une promesse d'achat signée pour retirer?
Pour le CELIAPP, vous devez avoir une promesse écrite d'acheter ou de construire votre maison admissible avant le 1er octobre de l'année suivant votre retrait. Si vous fermez cette année et que vous avez une promesse d'achat signée, tout va bien.
Q : Et si ma cotisation au REER est importante?
Votre déduction est limitée à votre revenu gagné et à vos droits de cotisation disponibles. Utilisez le Calculateur REER sur Financialtools.ca pour estimer votre limite de cotisation exacte et votre remboursement. Il est important de bien faire ce calcul – une surcotisation peut entraîner des pénalités fiscales.
Q : Puis-je toujours obtenir le remboursement si je ferme après la saison des impôts?
Oui. Le remboursement est basé sur l'année d'imposition au cours de laquelle vous cotisez, pas quand vous fermez. Cotisez maintenant (Année 1), recevez votre remboursement à la saison des impôts (début de l'Année 2), et fermez quand votre promesse d'achat le dit (pourrait être Année 2). Le moment joue en votre faveur.
Utilisez nos calculateurs pour voir vos chiffres exacts
La situation de chacun est différente. Votre revenu, le montant de votre mise de fonds, votre échéancier – tout cela affecte combien vous pouvez cotiser et quel sera votre remboursement.
Nous avons créé des calculateurs pour vous aider à modéliser votre scénario spécifique :
- Calculateur CELIAPP – Voyez vos droits de cotisation et votre avantage fiscal.
- Calculateur REER – Modélisez votre cotisation au RAP et votre remboursement à votre taux marginal d'imposition.
- Calculateur d'impôt – Obtenez une vue d'ensemble complète de votre remboursement incluant les impôts fédéraux et provinciaux.
- Calculateur hypothécaire – Une fois que vous avez sécurisé votre mise de fonds, voyez comment différents scénarios hypothécaires affectent votre capacité d'emprunt.
Prenez 10 minutes pour faire votre calcul. Vous pourriez être surpris par l'avantage fiscal qui vous attend.
L'essentiel
Si vous achetez une maison dans les prochains mois et que vous n'avez pas encore ouvert un CELIAPP ou retiré de votre REER, vous n'avez pas manqué l'occasion. En fait, vous êtes dans la fenêtre parfaite. Agissez rapidement – ouvrez votre CELIAPP aujourd'hui, confirmez vos droits de cotisation au REER, et déposez avant la fin de l'année ou avant de produire votre déclaration. Votre remboursement d'impôt pourrait être de milliers de dollars, et il arrivera juste quand vous en avez le plus besoin.
La stratégie est simple, l'avantage fiscal est réel, et il n'est jamais trop tard pour agir. Votre future maison est plus près que vous ne le croyez.